Papiery wartościowe zabezpieczone kredytami na komercyjne nieruchomości (CRE) w Stanach Zjednoczonych odnotowały rzadki wzrost w trzecim kwartale, sygnalizując pozytywną zmianę w sektorze. Jednak mimo tego ożywienia, analitycy agencji ratingowej DBRS Morningstar prognozują trudności dla branży CRE do 2023 roku.

Według raportu opublikowanego przez DBRS, w trzecim kwartale miało miejsce emisja nowych obligacji zabezpieczonych kredytami na CRE o wartości około 3 miliardów dolarów, co stanowi znaczny wzrost w porównaniu do poprzedniego kwartału, w którym wyemitowano mniej niż 1 miliard dolarów. Pomimo tego obiecującego rozwoju, analitycy DBRS ostrzegają, że w czwartym kwartale spodziewany jest spadek wolumenu emisji ze względu na trwające wyzwania, takie jak wysokie stopy procentowe i utrzymująco wysokie wskaźniki pustostanów.

„Choć niewielki wzrost wolumenu w trzecim kwartale stanowi obiecujący trend, emiterom będzie potrzeba czasu, aby zebrać wystarczające zabezpieczenia na przyszłe transakcje” – stwierdzili analitycy.

DBRS prognozuje, że całkowita emisja na rok 2023 prawdopodobnie pozostanie poniżej oczekiwań rynkowych, wynosząc mniej niż 10 miliardów dolarów.

Raport podkreśla również wpływ zmieniającego się krajobrazu na różne rodzaje obiektów komercyjnych. Kredyty zabezpieczone nieruchomościami biurowymi stanowiły prawie połowę wszystkich zwłok w spłacie w trzecim kwartale. Powszechna adopcja pracy zdalnej, wpływana przez środowisko powojenne, wciąż stanowi wyzwanie dla właścicieli biur na całym kraju.

Z kolei kredyty zabezpieczone obiektami hotelowymi odnotowały największy wzrost zwłok w spłacie w porównaniu z poprzednim kwartałem, skacząc z 0,28% w czerwcu do 3,40% we wrześniu. Natomiast kredyty zabezpieczone obiektami self-storage zanotowały drugi co do wielkości kwartalny wzrost zwłok w spłacie.

DBRS zauważa, że wskaźnik zwłok względem CRE CLO w trzecim kwartale, wynoszący 3,27%, pozostaje podobny do wskaźnika w poprzednim kwartale. We wrześniu zaległości w płatnościach za kredyty CRE CLO wynosiły około 2,67 miliarda dolarów, co oznacza wzrost o 20 milionów dolarów w porównaniu do drugiego kwartału.

Wyzwania związane z refinansowaniem i sprzedażą nieruchomości, które są podyktowane obecnymi oprocentowaniami i sytuacją na rynkach sprzedaży inwestycyjnej, skłoniły większość pożyczkobiorców do skorzystania z opcji wewnętrznych przedłużenia kredytu, wynika z raportu.

Podczas gdy ożywienie w papierach wartościowych zabezpieczonych kredytami na CRE sygnalizuje pozytywny rozwój dla sektora, to przed nim wciąż stoi wiele wyzwań. Przemysł spodziewa się trudności związanych ze stopami procentowymi, pustostanami i problemami z refinansowaniem w kolejnych latach. Pokonanie tych wyzwań będzie wymagać strategicznego planowania i elastyczności ze strony uczestników branży.

Często zadawane pytania (FAQ)

1. Co to są obligacje zabezpieczone kredytami (CLO)?

Obligacje zabezpieczone kredytami (CLO) to papiery wartościowe zabezpieczone pulą kredytów. Kredyty te mogą obejmować kredyty na komercyjne nieruchomości lub inne rodzaje kredytów, a obligacje CLO są zwykle podzielone na różne tranzy ryzyka dla zróżnicowania oferty dla różnych inwestorów.

2. Dlaczego trzeci kwartał odnotował wzrost emisji CLO na CRE?

Trzeci kwartał odnotował wzrost emisji CLO na CRE głównie ze względu na wzrost dostępności kredytów i zebranie wystarczającego zabezpieczenia na transakcje. Jednak analitycy prognozują spadek wolumenu emisji w czwartym kwartale, ze względu na trwające wyzwania w sektorze CRE.

3. Jakie rodzaje nieruchomości komercyjnych miały najwyższe zwłoki w spłacie w trzecim kwartale?

Kredyty zabezpieczone nieruchomościami biurowymi stanowiły większość zwłok w spłacie na CRE w trzecim kwartale. Nieruchomości hotelowe odnotowały znaczny wzrost zwłok, podczas gdy nieruchomości typu self-storage również zanotowały wzrost, choć w mniejszym stopniu.

4. Jak trudny krajobraz wpłynął na pożyczkobiorców?

Pożyczkobiorcy napotkali trudności w refinansowaniu kredytów i strategiach wyjścia ze sprzedaży nieruchomości. Wielu pożyczkobiorców zdecydowało się skorzystać z wewnętrznych opcji przedłużenia kredytu, aby poradzić sobie w obecnych warunkach stóp procentowych i sprzedaży inwestycyjnej.

Uwaga: Oryginalne źródło artykułu to Reuters.