Przedsiębiorstwa nieruchomości w strefie euro borykają się z narastającymi stratami i coraz większymi trudnościami w zarządzaniu swoimi długami, które teraz przekroczyły poziomy sprzed kryzysu finansowego, ostrzega Europejski Bank Centralny (EBC). EBC ostrzega, że ​​te narastające straty mogą mieć dalekosiężne konsekwencje, wpływając na odporność portfeli kredytowych banków. Ta sytuacja wynika z kombinacji rosnących kosztów finansowania, spadających wartości nieruchomości komercyjnych, osłabionych przychodów z wynajmu i narastających obaw dotyczących energetycznej efektywności budynków.

Sektor nieruchomości komercyjnych, który stanowi 10% wszystkich kredytów banków strefy euro, wykazuje oznaki napięcia, które w niekorzystnym scenariuszu może prowadzić do znaczącego nasilenia i znacznych strat finansowych w szerszym systemie finansowym. Większe europejskie przedsiębiorstwa nieruchomości mają teraz średni dług przekraczający 10-krotność ich zarobków, zbliżając się lub nawet przekraczając poziomy obserwowane przed globalnym kryzysem finansowym w 2008 roku, jak podkreśla dwukrotnie roczny przegląd stabilności finansowej EBC.

Wzrost kosztów finansowania nabycia aktywów nieruchomości komercyjnych w Europie, wynikających z podwyższonych stóp procentowych EBC, okazał się szczególnie uciążliwy dla sektora. Dane z europejskiego rejestru kredytowego wskazują, że aktualnie kosztuje o 2,6 punktu procentowego więcej finansowanie takich akwizycji w porównaniu do okresu sprzed podwyżek stóp w zeszłym roku. Stawka depozytowa banku centralnego, obecnie wynosząca 4%, wzrosła z wcześniejszego poziomu minus 0,5%. W rezultacie mocno zadłużone przedsiębiorstwa stoją przed znaczącymi wyzwaniami refinansowania. Moody’s Analytics, agencja ratingowa, już obniżyła ratingi lub perspektywy dla 40% europejskich firm nieruchomościowych w okresie poprzedzającym marzec 2023 roku.

Sytuacja jest szczególnie niepewna w krajach takich jak Finlandia, Irlandia, Grecja i kraje bałtyckie, gdzie ponad 90% udzielonych kredytów dla firm nieruchomościowych ma zmienne stopy procentowe lub należy je spłacić w ciągu najbliższych dwóch lat. W przeciwieństwie do tego, w Holandii i Niemczech odsetek kredytów o podobnych cechach jest znacznie niższy, wynoszący odpowiednio tylko 30% i 40%. EBC ostrzega, że modele biznesowe oparte na przedpandemicznej rentowności i długotrwałym okresie niskich stóp procentowych mogą stać się nieopłacalne w średnim okresie.

Komercyjny rynek nieruchomości w strefie euro przeżywa gwałtowny spadek, o czym świadczy 47% zmniejszenie liczby transakcji w pierwszej połowie tego roku w porównaniu do tego samego okresu w 2022 roku. Perspektywy EBC wskazują, że udział udzielonych przez banki kredytów dla pożyczkobiorców z branży nieruchomości działających na minusie ma się podwoić, osiągając 26%. Jednak ta liczba może wzrosnąć do 50%, jeśli obrót w sektorze zmniejszy się o 20% i ściślejsze warunki finansowania utrzymają się przez kolejne dwa lata.

Bank centralny przewiduje również, że poziomy zadłużenia będą się pogarszać, ponieważ przychody tych firm będą się zmniejszać, a ceny nieruchomości komercyjnych zostaną obniżone. Przejście na pracę zdalną i handel detaliczny online negatywnie wpływają na popyt na powierzchnie biurowe i sklepy, co skutkuje zmniejszeniem przychodów z wynajmu dla właścicieli nieruchomości. Ponadto starsze budynki niższej jakości doświadczają większych spadków czynszu ze względu na priorytetowe traktowanie przez najemców efektywności energetycznej budynku.

Odzwierciedlając znaczący spadek cen nieruchomości komercyjnych w ciągu ostatnich dwóch lat, wartość rynkowa notowanych przedsiębiorstw nieruchomościowych w strefie euro spadła z 110% wartości ich księgowej do poniżej 70%.

Podczas gdy sektor nieruchomości mieszkaniowych w Europie boryka się z podobnymi wyzwaniami, EBC zauważa, że mocny rynek pracy przyczynił się do utrzymania niskiego poziomu niespłacanych kredytów hipotecznych. Ponadto niedobór mieszkań i rosnące koszty budowy wspierają ceny nieruchomości.

Najczęściej zadawane pytania

Jaka jest obecna sytuacja długu w przypadku przedsiębiorstw nieruchomościowych w strefie euro?

Przedsiębiorstwa nieruchomości w strefie euro borykają się z narastającym obciążeniem długu, które przekroczyło poziomy obserwowane przed kryzysem finansowym w 2008 roku. Średni dług większych europejskich przedsiębiorstw nieruchomościowych przekracza teraz 10-krotność ich zarobków.

Dlaczego przedsiębiorstwa nieruchomościowe w strefie euro mają trudności z narastającym długiem?

Przedsiębiorstwa nieruchomościowe w strefie euro borykają się z rosnącym długiem z powodu kilku czynników, w tym rosnących kosztów finansowania, malejącej wartości nieruchomości komercyjnych, słabszych przychodów z wynajmu i obaw dotyczących efektywności energetycznej budynków.

Jaki wpływ może mieć obciążenie długiem na szerszy system finansowy?

Europejski Bank Centralny (EBC) ostrzega, że ​​narastające straty i długi przedsiębiorstw nieruchomościowych w strefie euro mogą mieć poważne konsekwencje dla odporności portfeli kredytowych banków. Sektor nieruchomości komercyjnych, który stanowi 10% wszystkich kredytów banków strefy euro, ma potencjał do nasilenia niekorzystnego scenariusza i prowadzenia do dużych strat w całym szerszym systemie finansowym.

Które kraje najbardziej odczuwają kryzys zadłużenia?

Kraje takie jak Finlandia, Irlandia, Grecja i kraje bałtyckie należą do najbardziej dotkniętych kryzysem zadłużenia przedsiębiorstw nieruchomościowych w strefie euro. Ponad 90% udzielonych kredytów dla firm nieruchomościowych w tych krajach ma zmienne stopy procentowe lub są do spłacenia w ciągu najbliższych dwóch lat.

Jakie czynniki przyczyniły się do spadku na eurozłote rynku nieruchomości komercyjnych?

Do spadku na eurozłote rynku nieruchomości komercyjnych przyczyniło się kilka czynników, w tym wyższe koszty finansowania, zmniejszone zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe i sklepy ze względu na zmiany w kierunku pracy zdalnej i handlu detalicznego online oraz obawy dotyczące efektywności energetycznej budynków.

Jak zmieniła się wartość rynkowa notowanych przedsiębiorstw nieruchomościowych w strefie euro w ostatnich latach?

Wartość rynkowa notowanych przedsiębiorstw nieruchomościowych w strefie euro spadła znacząco, spadając z 110% wartości ich księgowej do poniżej 70% w ciągu ostatnich dwóch lat. Ten spadek odzwierciedla znaczący spadek cen nieruchomości komercyjnych w tym okresie.