À la suite de la Grande Récession, les promoteurs immobiliers ont cherché à mobiliser des capitaux grâce à des offres de type « blind pool » afin de profiter des opportunités sur le marché immobilier en difficulté. De 2009 à 2010, 30 nouveaux fonds d’investissement immobilier (FIA-REIT) ont été lancés, dont 15 sous forme d’IPO traditionnelles et les 15 autres comme FIA-REIT non cotés. Avançons jusqu’en 2023, et les promoteurs immobiliers cherchent de nouveau à tirer parti de la désorganisation et de la détresse sur le marché immobilier commercial. Maintenant, ils ont une avenue supplémentaire pour mobiliser des fonds publics immobiliers grâce à Reg A+.
Le processus de lancement d’une offre publique initiale (IPO) de type blind pool est similaire à celui de n’importe quelle IPO de FIA-REIT, mais il comporte des exigences de divulgation supplémentaires propres aux véhicules immobiliers blind pool. Le Guide de l’industrie 5 de la Securities and Exchange Commission (SEC) établit les exigences de divulgation pour les offres immobilières en blind pool. Ces exigences s’appliquent non seulement aux sociétés en commandite spéciales immobilières, mais également aux FIA-REIT cotés, non cotés et Reg A+.
Une exigence significative du Guide 5 est la divulgation des performances antérieures. Cette divulgation est importante car dans une offre en blind pool, les investisseurs ne peuvent pas tenir compte de l’historique financier des propriétés de la société. Ils doivent plutôt se fier aux informations sur les performances antérieures du promoteur. Les exigences en matière de performances antérieures du Guide 5 diffèrent de celles des IPO de sociétés immobilières avec actifs existants.
Le Guide 5 établit également des tableaux spécifiques qui doivent figurer dans le document de divulgation. Par exemple, le Tableau I résume l’expérience du promoteur en matière de mobilisation et d’investissement de fonds, tandis que le Tableau II présente la rémunération versée au promoteur et à ses affiliés dans le cadre des programmes antérieurs. Le Tableau III fournit les résultats d’exploitation des programmes antérieurs du promoteur.
Il est important que les promoteurs lançant des FIA-REIT en blind pool respectent scrupuleusement ces exigences de divulgation pour se conformer aux réglementations de la SEC. De plus, les investisseurs envisageant des offres en blind pool devraient examiner attentivement le document de divulgation, en prêtant une attention particulière aux performances antérieures du promoteur et à d’autres informations pertinentes.
Sources:
– Guide de l’industrie 5, SEC
– Lignes directrices de la communication financière : Sujet n° 6, SEC