Après la Grande Récession, les promoteurs immobiliers se sont précipités pour lever des capitaux en « pool aveugle » afin de profiter du marché immobilier en difficulté. Entre 2009 et 2010, 30 nouveaux fonds d’investissement immobilier (REITs) ont été lancés, comprenant à la fois des introductions en bourse traditionnelles et des véhicules de REIT non négociés. Avançons rapidement jusqu’en 2023 et les promoteurs immobiliers cherchent une fois de plus à tirer profit des déplacements et des difficultés sur le marché immobilier commercial. Le véhicule public des REIT à pool aveugle connaît un retour en force, accompagné de l’introduction de nouvelles voies pour lever des capitaux immobiliers publics.
Lancer une introduction en bourse en pool aveugle implique des processus et des divulgations similaires à toute autre introduction en bourse de REIT. Cependant, les introductions en bourse en pool aveugle ont des exigences de divulgation supplémentaires propres au véhicule immobilier à pool aveugle. Une exigence importante est le Guide Sectoriel 5 de la SEC, qui fixe les exigences de divulgation pour les offres immobilières en pool aveugle. Le Guide 5 s’applique aux REITs cotés en bourse ainsi qu’aux REITs non négociés.
Une différence significative entre les offres en pool aveugle et les introductions en bourse de sociétés immobilières avec des actifs existants est la divulgation des performances passées. Le Guide 5 peut exiger une divulgation détaillée de l’expérience antérieure du promoteur avec des programmes d’investissement immobilier publics et non publics. Cette divulgation est nécessaire car les investisseurs dans les offres en pool aveugle ne peuvent pas examiner l’historique financier des biens de la société. Ils doivent plutôt se fier aux informations sur les performances passées ou le bilan du promoteur. Les exigences de divulgation pour les performances antérieures s’appliquent également aux sociétés immobilières cotées et aux offres de type Reg A+.
Conformément au Guide 5, des tableaux de performances antérieures sont requis. Le Tableau I résume l’expérience du promoteur en matière de collecte et d’investissement de fonds. Le Tableau II, initialement conçu pour montrer les rémunérations versées au promoteur et à ses affiliés dans le cadre de programmes antérieurs, peut ne pas être nécessaire dans les offres actuelles.
La résurgence des sociétés d’investissement immobilier à pool aveugle offre des opportunités aux promoteurs immobiliers pour tirer parti des déplacements et des difficultés sur le marché immobilier commercial. Avec de nouvelles voies pour lever des capitaux immobiliers publics et des exigences de divulgation uniques, les promoteurs doivent naviguer à travers ces processus et divulgations pour lancer avec succès une introduction en bourse en pool aveugle.
Sources :
1. Aucunes URL spécifiques fournies (source : l’article lui-même)
2. Aucunes URL spécifiques fournies, « Reg A+ » fait référence à la réglementation A+ de la Securities and Exchange Commission (SEC) des États-Unis, qui permet aux petites entreprises de lever des capitaux par le biais d’offres publiques.
3. Aucunes URL spécifiques fournies, « Reg S-11 » fait référence au formulaire S-11 de la SEC, qui est utilisé pour enregistrer les titres offerts par les sociétés d’investissement immobilier (REITs) et les sociétés opérationnelles.